Manutenzione caldaia in affitto: a chi spetta

A chi spetta la manutenzione della caldaia in caso di immobile in affitto, all’inquilino o al proprietario? Facciamo un po’ di chiarezza su questo argomento assieme agli esperti Desivero, in quanto nei rapporti tra proprietario e inquilino molto spesso c’è confusione su chi deve pagare le varie spese. In particolare, ci concentreremo sia sui casi di manutenzione ordinaria che su quelli di manutenzione straordinaria dell’apparecchio, così da non farci trovare impreparati ad ogni scenario possibile.

La manutenzione della caldaia

Prima di capire a chi spetta la manutenzione della caldaia in caso di locazione, è bene andare a definire con chiarezza l’argomento di nostro interesse. All’atto pratico, quando parliamo di revisione della caldaia si fa riferimento a due diverse tipologie di interventi: manutenzione ordinaria e controllo dell’efficienza energetica, che spesso viene anche chiamata “verifica dei fumi”. Entrambi gli interventi di manutenzione e controllo sono obbligatori per legge.

Con la manutenzione della caldaia  si prevedono tutte le opere che riguardano la pulizia del bruciatore e dello scambiatore di calore, sicurezza e controllo, la verifica che lo scarico dei fumi avvenga in modo corretto e l’analisi della qualità dei fumi. I controlli periodici garantiscono due vantaggi:

• si può tenere sotto controllo la corretta funzionalità ed efficienza della caldaia;
• permette di ridurre notevolmente l’inquinamento ambientale;

Grazie a queste verifiche, se effettuate periodicamente da tecnici specializzati, c’è la possibilità di mantenere la caldaia in ottime condizioni e garantire nel tempo sempre delle buone prestazioni. Questo tipo di benefici ci permetteranno di ottenere notevoli risparmi dei consumi e di conseguenza una bolletta più leggera. Altro punto da non sottovalutare è la prevenzione di possibili “incidenti domestici” come per esempio i tubi della caldaia congelati, che saranno quasi ridotti a zero grazie al controllo costante della propria caldaia.

Le opere di manutenzione ordinaria, così come i piccoli interventi di riparazione dovuti a un uso quotidiano e che quindi causano un deterioramento del prodotto, spettano all’inquilino. Sempre a suo carico sono le spese di accensione stagionale della caldaia e di messa a riposo al termine della stagione invernale.

Il controllo fumi

La manutenzione della caldaia a carico dell’inquilino tocca anche il cosiddetto controllo dei fumi, che riguarda l’efficienza energetica della caldaia e relativo impatto sull’ambiente. In base al tipo di apparato installato, sono previste delle manutenzioni con tempistiche diverse.

Per le caldaie alimentate a gas, metano o GPL, di potenza termica inferiore ai 35 kW (quelle domestiche) si prevede un controllo ogni 2 anni; mentre per quelle di potenza termica compresa tra i 35 kW e i 116 kW il controllo fumi va eseguito ogni anno. Per le caldaie alimentate a combustibile liquido (gasolio, non utilizzato negli ambienti domestici) o solido (legna o pellet), si prevede una manutenzione ogni 2 anni se la potenza termica è inferiore ai 35 kW; mentre per potenza termica compresa tra i 35 kW e i 116 kW si prevede un intervento di manutenzione ogni anno.

Bisogna inoltre ricordare che la prova e l’analisi dei fumi deve essere eseguita anche nei seguenti casi:

• prima accensione della caldaia
• in seguito alla sostituzione del generatore di calore

Come già accennato, anche in questo caso, visto l’utilizzo costante dell’apparato, la spesa di manutenzione della caldaia per la prova dei fumi è a carico dell’inquilino.

La pulizia della caldaia

Tra le spese a carico dell’inquilino troviamo anche la pulizia della caldaia, consigliata ogni anno. Questo tipo di manutenzione prevede la pulizia del bruciatore, della camera di combustione, della cappa camino e dell’elettroventilatore se presente. Questo serve ad accertare il corretto funzionamento della caldaia in modo da garantirne la funzionalità per tutta la stagione.

Sempre in questa fase di manutenzione della caldaia, il tecnico qualificato verificherà che tutto l’impianto sia correttamente funzionante e a norma per garantire il massimo della sicurezza e dell’affidabilità.

Manutenzione straordinaria della caldaia: chi la paga?

Chi paga invece la sostituzione di pezzi della caldaia e la sua riparazione? E a chi spetta la manutenzione straordinaria della caldaia? Per manutenzione straordinaria, secondo la normativa, si intende il rifacimento dell’impianto seguito alla rottura dell’impianto di uno dei suoi componenti. In casi come questi, sarà comunque il proprietario a dover pagare le spese di riparazione, a meno che il guasto non sia dovuto all’inquilino e a mancanze in fatto di manutenzione ordinaria.

Quando la riparazione della caldaia non è sufficiente a rimettere in funzione l’impianto di riscaldamento, sarà invece necessario procedere alla sostituzione completa dell’apparecchio con un nuovo modello. Spetterà al proprietario riparare, sostituire, acquistare e installare la caldaia. Lo stesso accade quando la caldaia viene sostituita con l’intenzione di ammodernarla, poiché si tratta di un intervento di manutenzione straordinaria.

Il controllo periodico

In genere tutti i produttori consigliano un periodo di manutenzione annuale, ma questo non significa che vi sia l’obbligo di effettuare una revisione ogni anno.

Teniamo anche a evidenziare che, qualora l’inquilino ometta di eseguire le manutenzioni come previsto dalla legge, oltre al rischio di ricevere delle sanzioni, in caso di danneggiamento della caldaia, il locatario potrebbe addebitate all’affittuario, totalmente o in parte, eventuali spese per la sostituzione o manutenzione straordinaria della caldaia. Il locatario è anche tenuto a controllare che vengano effettuati i controlli periodici previsti dalla legge.

È buona regola, da parte del futuro inquilino, controllare che il locatore abbia installato una caldaia a norma di legge e che sia dotata di tutte i libretti di uso e manutenzione e certificati di installazione a regola dell’arte. Eventuali adeguamenti alle norme di legge, sostituzioni, manutenzioni straordinarie della caldaia o installazioni sono sempre a carico del proprietario dell’immobile.

Tutte le opere di manutenzione ordinaria, prova dei fumi, pulizia caldaia, aggiornamento del libretto, pagamento del tecnico che esegue le prove e spese per la fornitura del calore sono invece a carico dell’inquilino.